近日《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》，公告发布面向全球征集设计方案。

根据规划，将珠江新城东区打造成为联动珠江新城核心区及国际金融城并融合数字科创、时尚消费、公共服务、绿色休闲等功能，致力于将珠江新城东区打造成一个“公园+”“体育+”的综合发展特色片区，全面提升城市品质和竞争力。

(资料图)

规划示意图

《方案》还提到，研究探索珠江新城东区与珠江新城核心区、金融城、琶洲等城市功能组团的区域连通关系，提升区域综合交通、公共空间、功能定位等的全方位能力。

该份方案的征集再度强化了珠江新城的战略地位。

01

目前，珠江新城整个片区的价格大致在8-30万元的范围，而“30万是目前的价格顶点。”

前段时间，侨鑫汇悦台成交了1套总价约1.1亿的法拍房还让人历历在目。

据公开数据显示，早在今年2月，珠江新城二手房成交创下历史新高，共成交135套，3月的数据也较为可观，共成交119套。

5月珠江新城二手房共成交31套，环比下降49%，同比下降了59%；成交疲软程度肉眼可见，几乎追平历年新低。

除此之外，5月不仅成交量下降，连成交价也有了明显的下滑。

以热门小区中海花城湾为例，4月成交均价为17.4万元/㎡，5月成交均价为17.23万元/㎡，降幅约为1700元/平

有“珠江新城风向标”之称的保利心语，4月成交均价为14.45万元/㎡，5月成交均价为14.31万元/㎡，与4月相比下降了约1000元/㎡。

值得一提的是，不乏有南向房源低于14万元/㎡成交。

由此可见，这波量价双降，珠江新城的降温较为明显。

02

作为多年来稳坐广州房价天花板位置的珠江新城，几乎汇集了这个城市最优越、最核心的资源。

众所周知，近年来，在通胀预期和市场下行的背景下，核心城市核心区优质物业受到了资金的高度青睐，本质上还是因为这一类物业保值增值的资产属性更为突出。

克而瑞数据显示，近5年来，广州千万豪宅成交呈现不断增长态势，且增长势头强劲。

而对于珠江新城来说，由于长期没有新房供应，这里的房子更加稀缺。

克而瑞数据显示，近5年来，整个泛珠江新城板块仅在2020年有6套新房供应，还是来自广州东站片区的峻林项目，珠江新城CBD片区多年处于住宅0供应的状态。

然而，尽管CBD的物业供应稀缺，但是房价终归还是有天花板的。特别目前房地产市场还处于筑底回稳的复苏前期，过分炒作核心片区的物业价值，同样会面临后继乏力的隐忧。

所以，在2、3月份楼市的小阳春之中，尽管珠江新城的物业又被追涨了一波，不断刷新价格记录，但是也很快随着4月大市的回落被反噬，成交量也大幅回落。

而近两年来，随着广州中心区推出的土地越来越多，包括天河、海珠、荔湾等中心城区不断有代表性的新的改善型楼盘面市，也形成了对珠江新城二手房的分流效应。特别是一些以自住为目的的置换需求，珠江新城不少房子都已是超过20多年的房龄，无论是户型设计还是居住体验，都不一定占有优势。

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