当 房地产市场崩盘后黑石集团 LP希望借入数亿美元购买止赎房屋时，它需要一种快速，廉价的方式来估价投资公司已经拥有的数千套房屋并作为抵押品提供。

黑石集团(Blackstone)及其贷款机构德意志银行(Deutsche Bank AG)采取了一种由房地产经纪人进行的评估，这种估值更为粗略，成本远低于传统评估。

国会禁止使用此类评估(称为经纪人价格观点或BPO)来评估传统抵押贷款的财产。但是，作为邮政后金融监管的一部分颁布的禁令并不适用于购买数以万计房屋的投资者。

(资料图)

现在这些敷衍的估值比比皆是，支撑着数百亿美元的房屋交易。有时这个过程被外包给印度，在那里公司通过咨询谷歌地球和房地产网站向房地产经纪人收取几美元来提出美国房屋价值。

BPO已被用于评估机构房东(如Blackstone的Invitation Homes Inc.)出售的超过200亿美元债券中的抵押品 ， 以及快速增长的个人房屋脚蹼贷款业务。银行在考虑是否取消抵押或与逾期房主协商还款计划时要求他们。

他们的受欢迎程度显示了华尔街如何找到适应政府努力的方法来打击导致住房危机的一些过度行为。批评人士称，BPO不适合衡量房屋价值，并且可能让债券持有人的抵押品比他们想象的要少。财产价值低于其债务可能导致投资者损失，而不准确的价格信息可能会误导贷方在止赎程序中。

南非阿拉巴马州退休大学教授唐纳德·埃普利(Donald Epley)表示，“BPO是金融机构的创造者，他们希望交易快速结束，因此他们不必使用估价师”，他在20世纪80年代的储蓄之后帮助编写了国家评估标准。和贷款崩溃。“你只是在降低标准以降低贷款。”

它们的扩散引起了美国证券交易委员会的注意，美国证券交易委员会正在调查租房公司是否会推动对证券房地产的估值进行更高的估值。与此同时，评估师和房地产经纪人表示，BPO的质量已经恶化，因为他们的房价已从50美元或更高的房价降至25美元。

与评估师不同，执行BPO的人不需要太多培训或评估许可证，因为估算仅仅是为了建议上市价格。

包括投资者和租赁公司高管在内的BPO支持者表示，在投资工具中汇集数千套房屋时，过高或过低的个人估值往往会趋于平衡。评估师进入被占用房屋的困难也促使投资者进入BPO，他们认为这些评估通常与评估一样准确。

“BPO已经成为贷方和投资者集体进行评估的一种方式，”为可租赁住房公司提供服务的Investability Solutions首席执行官Dennis Cisterna表示。“对每个房产进行评估通常在经济上或运营上都不可行。”

当 房利美 去年保证大约10亿美元的邀请房屋债务时，它接受了6,204间房屋的BPO作为抵押品。假设典型的450美元的评估价格和每家BPO支付的95美元，该公司节省了大约260万美元。

信用评级公司通常会在评估租金支持债券时对BPO价值进行折扣。Kroll Bond评级机构已将其削减约10%，并使用较低的BPO和购买和翻新房屋的金额。

“我们永远不会以面值来吸收BPO，”Kroll的Daniel Tegen说。

BPO已经存在了几十年，但在抵押贷款危机中蓬勃发展。贷款人命令他们为他们收回房屋的价格。随着房屋销售枯竭，房地产经纪人吞并了这些工作。许多人，如芭芭拉艾斯曼，希望估值工作能够导致房地产上市。

华盛顿特区的房地产经纪人艾斯曼女士说，它从来没有这样做过。然而，她在过去十年中所执行的大约5,000名BPO提供了固定收入。她最近的任务包括驾车，以查看止赎房屋是否空置以及内部检查是否有抵押贷款修改。

艾斯曼女士说，一家印度公司AbVin Ventures LLP提议以10美元的房子为她做这项工作。AbVin要求她为销售数据库和雇用她的公司提供登录凭据。她拒绝了。“如果他们发现有人正在登录并完成工作，他们会把我踢到路边，”她说。

伊利诺斯州克雷斯特山的经纪人爱德华威斯尼诺夫斯基(Edward Wisniowski)在支付了许多人的薪酬之后拨回了价格意见。他拒绝了印度公司提出要做的工作。“我不知道他们怎么做，”他说。

AbVin联合创始人Abhishek Shimoga Onkaraswamy表示，他在班加罗尔的50名员工每天使用房地产经纪人编制的销售和上市数据清算所生产多达300个BPO，他说他们向AbVin提供登录信息，以及像Zillow这样的网站。

“经纪人可以做什么和我们能做什么之间没有太大的区别，”他说。“我们知道这些公司对经纪人的期望。”

弗朗索瓦·格雷瓜尔(Francois Gregoire)是佛罗里达州圣彼得堡的评估师和前国家监管机构，他曾作为一名诉讼顾问对数千名BPO进行了调查，他们表示质量差异很大。“有些看起来像房地产经纪人聘请了某人去拍摄房产照片，并且除了签署BPO之外什么也没做。”

在邀请房屋担保贷款的招股说明书中，房利美表示，绿河资本提供的驾驶评估对抵押房屋的估值比贷款金额高66.7%，但“房产的市场价值可能不准确体现“。

熟悉Fannie流程的人士称，它将BPO与其自有数据库中相同房产的房价进行了比较。

今年5月，绿河母公司 Radian Group Inc. 表示，美国证券交易委员会要求提供有关其提供租金支持债券的BPO的信息。邀请之家和其他三位公开交易的房东在9月份表示，他们收到了传票，要求与Green River就调整估值等问题进行沟通。

Radian女发言人拒绝发表评论。邀请之家发言人表示，公司选择，翻新和维护其物业达到“最高标准”，“这些证券的强劲和稳定表现强调了这一点”。

标签：